Lorsqu'un proche parent bénéficie d'une mesure d'habilitation familiale, il peut s'avérer nécessaire de vendre son bien immobilier, notamment sa maison. Cela peut-être pour financer le coût d'une résidence senior ou d'un EHPAD par exemple. Or, cette démarche soulève de nombreuses questions pratiques et juridiques. Ce guide vous explique comment procéder étape par étape, dans le respect du cadre légal et des intérêts de la personne protégée.
Rappel : qu'est-ce que l'habilitation familiale ?
Définition et cadre légal
L'habilitation familiale est une mesure de protection juridique instaurée par la loi n° 2015-177 du 16 février 2015. Elle permet à un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin, parent, allié, personne entretenant des liens étroits et stables avec le majeur) d'être habilité par le juge à représenter une personne majeure dont les facultés mentales ou corporelles sont altérées par une maladie, une infirmité ou un affaiblissement dû à l'âge.
Différences avec les autres mesures de protection juridique
L'habilitation familiale se distingue des autres mesures de protection juridique (sauvegarde de justice, curatelle, tutelle, mandat de protection future) par sa souplesse et sa dimension familiale. En effet :
- Elle ne nécessite pas de passer devant un médecin agréé ni devant le juge des tutelles, un simple certificat médical suffit.
- Le proche habilité peut accomplir seul un ou plusieurs actes déterminés (gestion du patrimoine et/ou protection de la personne).
- La mesure est révisable et peut être limitée dans le temps.
- Le juge n'intervient qu'en cas de difficulté ou de conflit, sinon la famille gère la mesure de façon privée.
Rappel sur les biens de la personne sous habilitation
La personne sous habilitation conserve une capacité juridique de principe, mais elle est assistée ou représentée uniquement pour les actes visés par l'ordonnance du juge. Ses biens restent sa propriété, la personne habilitée n'en ayant que la gestion dans les limites fixées.
💡 Sur le sujet, consultez notre guide lié à la gestion des comptes en banques ou aux questions de succession sous habilitation familiale.
Vendre un bien immobilier dans le cadre d'une habilitation familiale
Les étapes clés de la vente
La vente de la maison d'une personne sous habilitation familiale suit le même processus que toute vente immobilière, à quelques spécificités près :
- Vérifier que l'ordonnance d'habilitation vous autorise bien, en tant que personne habilitée, à vendre ce bien immobilier.
- Faire estimer la valeur du bien par des professionnels (agences, notaires).
- Fixer le prix de vente, idéalement en concertation avec la personne protégée et les autres membres de la famille.
- Signer un mandat de vente auprès d'une agence immobilière et/ou d'un notaire.
- Recueillir les offres d'achat, sélectionner la plus avantageuse.
- Signer le compromis de vente, avec le concours obligatoire d'un notaire.
- Prévoir l'acte authentique de vente et le règlement chez le notaire dans un délai de 2 à 3 mois après le compromis.
Tout au long de la procédure, la personne habilitée doit se souvenir qu'elle agit pour le bénéfice de son proche. Et pas pour des raisons de profit personnel.
Les documents nécessaires
Pour mener à bien la vente, vous devrez produire un certain nombre de pièces :
- L'ordonnance du juge des contentieux de la protection vous habilitant à vendre le bien
- Les documents d'identité de la personne habilitée et de la personne protégée
- Les titres de propriété de la maison (acte notarié précédent)
- Les diagnostics obligatoires (électricité, gaz, plomb, amiante, performance énergétique, assainissement, termites, risques naturels et technologiques...)
- L'état daté des charges de copropriété le cas échéant
- Les derniers relevés de taxe foncière et taxe d'habitation
- Un RIB pour le virement du prix de vente
Le rôle de la personne habilitée
En tant que personne habilitée, vous avez la lourde responsabilité d'agir dans le seul intérêt de la personne protégée. Concrètement, vos missions dans le cadre de la vente sont :
- Accomplir toutes les démarches administratives et juridiques liées à la vente
- Représenter la personne protégée lors des rendez-vous, signatures de documents...
- Rendre compte de l'avancée de la vente à la personne et sa famille
- Veiller à la préservation des fonds issus de la vente sur un compte ouvert au seul nom de la personne protégée
- Justifier de la bonne gestion des fonds si le juge des tutelles le demande.
FAQ sur la vente d'une maison sous habilitation familiale
Quelle implication de la personne sous habilitation ?
Selon son degré d'autonomie, la personne protégée doit dans la mesure du possible être informée et consultée sur le projet de vente et ses modalités. Son adhésion est recherchée, mais la décision finale revient à la personne habilitée si un acte de disposition du logement est expressément prévu par l'ordonnance du juge.
Comment fixer le juste prix de vente ?
Le prix du bien est estimé par des professionnels (agent immobilier, notaire) en fonction des caractéristiques du bien (surface, standing, travaux à prévoir...) et du marché local. Il est conseillé de solliciter plusieurs estimations pour obtenir une fourchette fiable. La décision de vendre à tel ou tel prix revient à la personne habilitée, qui s'attachera à obtenir le meilleur prix dans un délai raisonnable.
Que faire en cas de désaccord entre les héritiers ?
L'habilitation familiale étant une mesure à dimension familiale, il est fréquent que des désaccords surgissent, notamment sur l'opportunité de vendre et sur le prix. Un travail de concertation, voire de médiation familiale peut s'avérer nécessaire. En cas de blocage, la personne habilitée peut demander au juge des contentieux de la protection de trancher.
Exemples concrets
Le parcours de Françoise, 68 ans, habilitée pour son époux
Imaginons le cas de Françoise, habilitée pour assurer la protection de son époux Pierre, 72 ans, atteint de la maladie d'Alzheimer. L'ordonnance du juge l'autorise notamment à vendre leur maison devenue trop grande. Françoise a dû s'occuper de toute la mise en vente : estimation du bien, signature d'un mandat, visites, compromis... tout en tenant compte de l'avis de Pierre et de leurs enfants. Bien qu'éprouvante, cette vente lui a permis de régler les dettes du couple et d'installer Pierre dans un EHPAD adapté à sa perte d'autonomie.
Les conseils de Maître Dupont, notaire spécialisé
Prenons maintenant l'exemple fictif de Maître Dupont, notaire, qui accompagne régulièrement des familles dans des ventes de biens de personnes vulnérables. Pour lui, l'enjeu est d'abord de s'assurer que l'ordonnance du juge autorise bien expressément la vente par la personne habilitée.
Ensuite, mieux vaut prendre le temps de recueillir plusieurs estimations avant de fixer le prix. Et surtout, il est crucial d'associer autant que possible la personne protégée et de recueillir son adhésion au projet, même si ce n'est pas une obligation légale.
Alternatives et solutions complémentaires
Recourir à un mandataire judiciaire
Lorsque la vente s'avère trop complexe ou source de conflits familiaux, la personne habilitée peut demander au juge la désignation d'un mandataire judiciaire à la protection des majeurs (MJPM). Ce professionnel prendra alors le relais pour mener à bien la vente, en lien avec la personne habilitée et la famille. Ce recours est notamment justifié lorsqu'il faut vendre un bien indivis entre plusieurs membres de la famille.
Demander une autorisation spéciale du juge
Si la vente du bien n'est finalement pas expressément prévue par l'ordonnance d'habilitation, la personne habilitée devra obtenir une autorisation spéciale supplémentaire (articles 494-5 et 494-6 du Code civil). Le juge appréciera l'opportunité de la vente au regard de la cohérence avec la situation patrimoniale de la personne protégée.
En conclusion, l'organisation de la vente de la maison d'une personne sous habilitation familiale nécessite rigueur, pédagogie et concertation familiale. La personne habilitée doit endosser le rôle de "chef d'orchestre" de la vente, afin de préserver au mieux les intérêts de son proche vulnérable, dans le strict respect de sa mission telle que définie par le juge. Au moindre doute, un notaire et le juge restent à son écoute pour sécuriser au mieux cette étape souvent délicate.
